自 9 月 15 日起，《住房租赁条例》（下称《条例》）正式施行。作为中国首部专门规范住房租赁领域的行政法规，其出台将更为有效地规范和引导住房租赁市场，推动住房租赁市场迈向高质量发展阶段。
随着《条例》落地日期的日益临近，“房东税” 话题在互联网上引发热议并登上热搜。但业内专业人士指出，《条例》的核心目标是聚焦 2.6 亿租房人群的痛点，赋予租客独立备案的权利，提升其在租赁关系中的地位，助力推动住房租赁市场走向规范化，同时加速租购并举住房制度的建立。
谈及 “房东税”，其实并非新的税种，只是过去因缺乏有效的监管手段，长期处于监管的 “灰色地带”。未来，随着备案制度的不断完善，租赁信息将愈发透明，房东纳税也将有了明确依据。
中原地产首席分析师张大伟向界面新闻表示：“《住房租赁条例》的核心在于‘规范’而非‘增加负担’。随着《条例》的实施，租房市场长期存在的乱象将得到整治，租购同权的美好愿景也将逐步实现。”
58 安居客研究院院长张波也对界面新闻称，住房租赁市场的有序、健康发展与民生福祉紧密相关，是有效缓解住房难题的重要路径。《条例》针对过去多年因监管缺失而引发的一系列行业乱象和问题，提出了切实有效的规范措施。
在保障租客权益方面，《条例》有着诸多明确规定。例如，第十条明确指出，除住房租赁合同约定的情形外，出租人若无正当理由，不得随意扣减押金；第十二条强调，出租人严禁采取暴力、威胁或者其他非法方式，迫使承租人解除住房租赁合同或腾退租赁住房；第三十九条更是明令禁止将厨房、卫生间、阳台、过道、地下储藏室、车库等非居住空间单独出租用于居住，违反规定者最高将面临 10 万元罚款。
《条例》的一大核心亮点，是强制推行租赁合同实名备案制度。根据第八条规定，出租人和承租人必须使用实名签订住房租赁合同，并通过政府住房租赁管理服务平台，向房产管理部门进行备案。
过去，租房备案主要目的在于管理外来人口，但备案流程需房东提供房本、身份证、租房合同等诸多材料，这使得房东通常不太愿意配合租户办理备案，最终导致租客无法享受公共服务以及个税专项附加扣除等权益。
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉在发给界面新闻的评论中提到：“未来租赁或长租必然会成为趋势，租客在租房过程中，可享受子女义务公办教育、最低生活保障、住房保障、社会救助等权益，同时在租赁过程中，也享有房东不能随意涨租金、克扣押金、随意闯入室内等权益保障。而这些权益的实现，都以备案为前提条件，只有备案，才意味着纳入国家住房租赁条例的管理范畴。”
为了切实保障租客权利，《条例》特别规定，租客可独立进行备案；若房东和租客通过住房租赁经纪机构签订住房租赁合同，那么由住房租赁经纪机构负责办理住房租赁合同备案；对于住房租赁企业、住房租赁经纪机构未按规定办理住房租赁合同备案的，将被处以最高 10 万元的罚款。
另一方面，随着强制备案制度的落实，租赁信息将变得透明化，房东依法纳税也将成为必然趋势。
个人出租住房主要涉及增值税、房产税、个人所得税等税种。其中，增值税按 5% 征收率减按 1.5% 计算，若月租金不超过 10 万元，可享受免征优惠；房产税按租金收入的 4% 征收，在 2023 - 2027 年期间，符合条件的纳税人可减半至 2%；个人所得税按 10% 优惠税率征收（非住房为 20%），同时允许扣除已缴税费及合理修缮费用（每月不超过 800 元）。在实际操作中，多数地区采用 “综合征收率”，即将多个税种合并征收，综合税率普遍在 2.5% - 4% 之间。
张大伟指出，这些税收政策早已存在，并非因《条例》出台才新增。过去，实际缴纳相关税费的房东人数极少，主要原因在于绝大部分房东未对出租房进行备案，导致个人信息零散，税务部门征管成本过高。
上海 12366（国家税务总局上海市税务局客服电话）的一位工作人员称，按照现行要求，个人出租房屋确实需要缴纳个税、房产税等税费，应税收入以发票金额为准。若月租金在 10 万元以下，综合税率为 2.5%。编者按：以月租 5000 元为例，上海房东一年需承担约 1500 元的税费。
从该工作人员的回答可知，在目前政策下，发票是交税的关键因素。在实际操作中，房东几乎没有主动开票的需求，没有发票，也就不存在应税收入。若租客因报销等原因需要房东开票，就需要与房东协商，协商一致后，租房收入才会被正式记录，并成为房东的应税收入，此时房东需根据这部分收入缴纳相关税费。
自 9 月 15 日起，按照《条例》规定，租客可独立备案，无需房东配合。如此一来，租赁信息将完全公开透明，房东长期以来的 “逃税时代” 或将逐渐走向终结。
一般观点认为，房东可能会将租金转嫁给租客，但李宇嘉表示，现实情况或许并非如此。他说：“当下多数房子存在出租难问题，房东之间存在竞争租客的情况，他们更希望租赁关系能够稳定。” 关键因素还是要看租金、区位以及市场供需关系等情况。